금감원, 부동산 PF 정책 발표

오늘 금감원에서 부동산 PF 관련 정책 발표가 있었다.

발표 내용 정리해 보겠다.

https://www.fss.or.kr/fss/bbs/B0000188/view.do?nttId=135960&menuNo=200218

금융감독원 통합홈페이지

 

목차

1. 개요
2. 평가기준 개선 방안
3. 개선 시 영향
4. 향후 계획

 

1. 개요

• 현재 금융업권은 부동산PF(프로젝트 파이낸싱)의 사업성을 평가하기 위해 분기별로 자율기준에 따른 평가를 실시하고 있다. 그러나 현행 평가기준은 부동산PF의 특성과 위험 요인을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 실효성이 미흡하다. 이로 인해 브릿지론 평가기준의 부재와 평가 지표가 주로 연체 및 부도와 관련되어 있어 선제적 위험 관리에 한계가 있다.
• 최근 부동산 경기의 침체로 인해 부동산PF 연체율이 급등하고 있다. 2021년 말 0.37%였던 연체율은 2022년 말에는 1.19%, 2023년 9월 말에는 2.42%, 그리고 2023년 말에는 2.70%에 이르렀다. 이 상황이 지속될 경우 금융회사의 자산건전성이 악화될 뿐만 아니라 건설사의 경영난이 가중되고, 브릿지 사업장의 본PF 미전환 및 착공 지연으로 주택시장의 불균형이 우려된다.
• 이에 금융감독원은 부동산PF 시장의 불확실성을 해소하고 사업장의 재구조화 및 자금의 선순환을 촉진하기 위해 2023년 1월 26일부터 ‘부동산PF 평가 개선반’을 구성하여 평가의 객관성과 합리성을 제고할 제도 개선 방안을 마련했다.
• 각 금융업권은 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영하여 2024년 6월부터 평가를 실시할 예정이다. 최초 평가는 연체 등 부실이 진행 중인 사업장에 우선 적용하며, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가를 확대할 계획이다.

 2. 평가기준 개선 방안

• 평가대상 확대
  • 현행
    • 본PF, 브릿지론에 대해 사업성 평가 실시
  • 개선
    • 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하여 평가대상을 확대했다.
    • 여기서 토지담보대출은 중소금융업권에서 부동산 개발 사업 목적으로 토지 매입 자금을 대출할 때 유효 담보가액(130% 초과) 조건을 충족하여 일반 대출로 취급한 여신이다.
    • 채무보증 약정은 금융회사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 제공한 보증이다.
    • 평가대상 기관에는 새마을금고도 포함되며, 이는 관리형 토지신탁, 공동대출 등을 다룬다.
    • 이에 따라, 2023년 말 기준으로 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원에 달한다.
• 평가등급 세분화
  • 현행
    • 사업성 평가등급을 양호, 보통, 악화우려 등 3단계로 구분
  • 개선
    • 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4단계로 세분화 
    • 기존에 '악화우려' 중인 사업장 중에서 사업성 저하로 사업 추진이 곤란한 사업장은 '부실우려' 등급으로 재분류한다.
    • 이러한 분류는 충당금을 회수 의문 수준으로 적립하도록 하여 적극적인 사후 관리를 유도한다.

      

      출처 : 금감원

• 평가기준 구체화
  • 현행
    • 본PF 중심으로 평가 시 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재
    • 현재 본PF에 대한 평가도 사업성보다는 연체나 부도 여부 등을 확인하는 단편적인 체크리스트 형태로 진행되어 있어, 선제적이고 합리적인 평가에 한계가 있다.
  • 개선
    • 평가 기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별하여 브릿지론에 대한 평가 체계를 강화하였다.
    • 각 평가 등급별 기준은 PF 사업 진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영하여 구체화하였다.
    • 이러한 위험 요인에는 브릿지론의 경우 토지 매입, 인허가, 본PF 미전환 등이 있으며, 본PF의 경우에는 공사 진행, 분양, 시공사와 공통적으로 금융 위험(만기 연장, 경공매 유찰 등), 수익 구조 위험(사업비 증가, 사업 전망 악화 등)이 포함된다.
    • 또한, 최종 평가 등급은 한 개의 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 하여 평가 기준의 경직성을 완화하였다.
    • '유의', '부실우려' 등급은 평가 기준 2개 이상 해당할 시 부여하며, 대규모 도시 개발 사업 등 사업의 특수성이 있는 경우에는 내부 위험 관리 절차(리스크 관리 위원회 승인 등)를 거쳐 예외 평가를 허용한다.

      

      출처: 금감원

• 사후관리 기준 마련
  • 현행
    • 악화우려 사업장에 대하여 건전성 분류(고정이하) 이외 별도의 사후관리 기준이 미흡하여 사업장 재구조화 또는 부실여신 정리가 지연
  • 개선
    • '유의'(재구조화, 자율 매각 등) 및 '부실우려'(상각, 경/공매 추진) 사업장에 대한 사후 관리 기준을 명확히 하였다.
    • 금융회사는 사후 관리 계획을 제출하고, 금융감독원이 이를 점검한다.
    • 이행이 미흡한 경우에는 금감원이 지도하며, 필요시 현장 점검을 실시한다.
    • 다만, 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경/공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후 관리를 추진한다.
    • 이때 고려되는 개별 사정에는 수분양자 여부, 공사 진행 수준, 보증 계약 관계 등이 포함된다.

      

      출처 : 금감원

3. 개선 시 영향

• 금융회사에 미치는 영향
  • 은행과 보험업권에서는 전체 PF여신 규모가 크지만 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호하다.
  • 따라서 평가 기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다.따라서, 전반적인 금융 시스템은 개선된 평가 기준 적용 시에도 안정적일 것으로 예상된다.
  • 저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론 및 토지담보대출 비중이 높아 상대적으로 평가 기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 보인다.
  • 그러나 2023년 말 자본비율(규제비율)이 저축은행 14.35%, 여신금융회사 18.68%, 상호금융 8.13%, 새마을금고 8.61%로 높게 유지되는 가운데, PF 부실에 대비하여 그간 선제적으로 충당금을 적립해 온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준이다.
• 건설사에 미치는 영향
  • 건설사가 영향을 받을 수 있는 주요 부분은 공사가 진행 중인 본PF 사업장의 공사 중단에 따른 채무 인수 시점이다.
  • 그러나 최근 평가 기준 개선에 따라 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론 및 토지담보대출 사업장일 것으로 예상되어, 건설사의 부담은 크지 않을 것으로 판단된다.
  • 브릿지론 및 토지담보대출이 부실화될 경우, 손실은 주로 금융회사와 시행사가 부담하며, 건설사에 미치는 영향은 제한적이다.
  • 또한, 일부 채무 인수 약정이 있더라도 담보 매각을 통해 손실을 축소할 수 있을 것으로 예상된다.
  • 한편, 본PF의 경우 건설사는 대부분 책임 준공 약정, 신용 보강 등을 제공하고 있어 우발 채무 현실화 가능성이 있다.
  • 그러나 브릿지론 단계와는 달리 본PF 사업장에서는 사업성이 저하되더라도 공사를 중단하기보다는 대주단 및 이해관계자 간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많으므로, 실제 건설사의 채무 인수 가능성은 제한적일 것이다.

4. 향후 계획

• 제도 개선으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어지면 PF시장의 신뢰 회복 및 정상화가 기대된다.
• 이에 따라 정상 사업장에 대한 신규 자금 공급이 확대되고, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입이 가능해져 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다.
• 이러한 과정을 뒷받침하기 위해 실효성 있는 수요 기반을 확대하고, 이를 촉진할 수 있는 인센티브 제공 노력이 필요하다.
• 은행과 보험업권은 이를 위해 최초 1조원 규모의 신디케이트론을 조성하여 민간 수요를 보강할 계획이며, 향후 지원 현황 및 시장 상황을 감안하여 최대 5조원까지 규모를 확대할 예정이다.

• 금융감독원은 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하며, 현재 추진 중인 대주단 협약 개정, 부실 사업장의 경/공매 활성화 방안 등을 차질 없이 추진할 예정이다.

  이러한 조치를 통해 금융회사 및 건설사 등 시장 충격을 최소화하면서 부동산PF 시장이 연착륙될 수 있도록 면밀하게 관리할 계획이다.